Los Bancos de Tierra –en términos de planificación urbana- son provisiones de terrenos aptos para futuros desarrollos. No solo de vivienda. Sino, para cualquier uso útil para los centros poblados.

Para Venezuela, en términos de desarrollo de vivienda, desde la creación del extinto FONDUR (Fondo de Desarrollo Urbano), en los años setenta del siglo pasado, ya el Estado cuartorrepublicano había creado su Banco de Tierra. Estaba dirigido exclusivamente a la provisión de tierras para desarrollos de viviendas ejecutados por empresas promotoras, que era las que él atendía.

En términos de la Planificación Urbanística, siempre en nuestros instrumentos de planificación ha estado presente las discusiones sobre el crecimiento de las ciudades y por lo tanto el señalamiento de la necesidad de extensas áreas, que permitan en el tiempo absorber este imperativo del desarrollo.

Los últimos planes de la ciudad de Cumaná lo contemplaron y las acciones de modificación de la poligonal de la ciudad, lo cristalizaron. Además en los años 1995-1996, a través de FUNREVI (Fundación Regional de Vivienda) se hizo para la ciudad de Cumaná un estudio de las posibles áreas para su desarrollo. Ese intento se acogió nuevamente en ALCAVI (Instituto Municipal de Vivienda del Municipio Sucre) entre los años 1997-2000. Los nuevos territorios hubiesen permitido ubicar una población cercana a la existente, en densidades medias y bajas.

Todo esto último se truncó. Por la falta de continuidad de políticas y en no asumir las labores de vivienda, teniendo como visión la creación de ciudad. Hasta los estudios, los desaparecieron o están muy bien guardados.

Pero pese a lo trajinado del término "Banco de Tierra", no es difícil encontrar Estados, municipalidades y Comunas sin previsiones de tierra para su futuro inmediato. Para la ubicación de edificaciones u actividades que ayuden a brindar calidad a sus habitantes. A saber, espacios para: viviendas, equipamientos urbanos (salud, educación, recreación, Salud, vialidad, mercados, comercio en general, cementerios), instalaciones de servicios estructurales de la ciudad, áreas para la producción y desarrollo industrial.

Hemos estado inundados de tecnologías para el Catastro de las Tierras, cada vez más digitalizadas y modernas. Nos hemos llenado de reglamentaciones… pero un elemento básico para la planificación lo hemos olvidado: el vetusto Banco de Tierra.

Contenido de los Bancos de Tierra

Los Bancos de Tierra, físicamente hablando, son expedientes de terrenos. Nada más que eso.

En ellos deberíamos encontrar información útil para la planificación territorial. Llámese esta urbana, de ciudad o el nombre que se le quiera dar. Además para la implantación de uno o un conjunto de edificaciones.

Expedientes de terrenos

Los contenidos de un expediente son diversos, no hay una práctica única y generalizada. Y cómo todas las cosas de la Planificación, dependen del perfil profesional e ideológico del que liderice el proceso.

En éste artículo, me centraré no en "los contenidos que debe tener", sino en aquellos "que no deben dejar de estar". Sobre todo si de planificación urbana se refiere. Después de esto, que cada "líder" le agregue el "aliño" que mejor le parezca.

Son cinco (5) los elementos que necesariamente deberían estar:

1. Plano de Ubicación. Dimensiones. A través de un plano sencillo se debe ubicar el terreno dentro de la Ciudad y/ó el Municipio. Y con un acercamiento (bajando la escala) tener las dimensiones (seguramente aproximadas) del lote.

Existen hoy, muchos mecanismos para hacerlo. El que esté -tecnológicamente- a mano. No caigan en el chantaje de que si no se tiene coordenadas UTM ó cualquiera de la jerga geográfica institucionalizada no se puede hacer ó es motivo para el retraso en el trabajo.

Lo que si debe tener señalado, es el norte geográfico y por supuesto un contexto, bien señalizado, que permita una adecuada ubicación.

Resultado: Esta información permite ubicarnos y nos da razón de las dimensiones del terreno y su escala con respecto a la ciudad. Ayudará a concebir el carácter y los impactos de la intervención urbana.

1. Usos. Variables Urbanas. Todo expediente de un lote ó extensión de terreno debe tener expresado los posibles usos que en él se pueden establecer y las variables urbanas a respetar en el desarrollo del mismo.

Aunque no todas, existen ciudades o centros poblados que fueron objeto de planificaciones urbanísticas y por lo tanto deben tener algún tipo de instrumento de planificación (POU, PDUL, Planes Especiales, entre otros). Este material sería la fuente básica para conseguir esta información. Independientemente de los años de realización. En todo caso es una información de arranque.

En aquellos casos, que son la gran mayoría, donde no existe instrumento; hay que dejar constancia de ello y averiguar cuál sería el procedimiento administrativo para asignar un determinado uso y unas determinadas variables. No me refiero "a planificar y asignar un determinado uso", no!… me refiero a averiguar el proceso burocrático-administrativo para institucionalizar la acción planificadora.

Lo que sí debería recogerse –en esta opción- son los usos existentes y la forma de apropiarse el espacio. Un mapa con el terreno y su contexto, señalando los usos ya encontrados, las dimensiones y alturas de las edificaciones. Los mapas deberían acompañarse de fotografía y aerofotografías.

Resultado: Un terreno, con la definición de la variedad de usos-actividades que podrían construirse en él, y las posibles dimensiones y retiros que el equipo de diseño debería tomar en cuenta para su propuesta arquitectónica, de diseño urbano o urbanística.

Además permitiría realizar estimaciones sobre la futura población que pudiese ocupar esos terrenos.

1. Tenencia de la Tierra. Es básico. Hay que saber quién es el dueño del terreno donde queremos planificar. Los Municipios deberían –a través de sus oficinas de Catastros- tener esta información. De lo contrario hay que armarse de paciencia y tiempo para consultar los Registros Públicos.

La importancia de éste dato, es que cualquier operación urbana que se quiera realizar tendrá impactos distintos –en el proceso- dependiendo de quién sea el dueño. Además las labores se pueden agilizar o ralentizar.

Resultado: Un lote de terreno con conocimiento de su dueño. Esto activa las políticas de apropiación del suelo para su futuro uso. Se activan las alarmas de las expropiaciones y/o las discusiones sobre la forma jurídica que debe tener la entrega del suelo para sus futuros ocupantes.

1. Levantamiento topográfico. Aquí sí tiene sentido la precisión de las dimensiones del lote y su ubicación. Las coordenadas UTM y cualquier ayuda en la definición del área es de suma utilidad.

Las alturas a las cuales deben expresarse las curvas de nivel dependerán de la extensión del terreno y la topografía que posea. No es lo mismo hablar de un terreno medido en hectáreas (Ha), que un lote –para un desarrollo pequeño- expresado en metros cuadrados (m2). Un terreno para un edificio o un conjunto de edificaciones, tendrá una expresión distinta que una gran zona para la expansión de un gran Centro Poblado.

Resultado: Un terreno con una expresión gráfica que define con exactitud su morfología. Este trabajo nos permitirá tener las dimensiones (m2 o Ha) exactas del terreno, pero además poder hacer los análisis de pendientes y drenajes para los futuros desarrollos. Además para los efectos del diseño arquitectónico y urbano es la base para comenzar "a tirar rallas". En otras palabras, visualizar la forma del futuro desarrollo.

1. Estudio de Suelo. El estudio de suelo es vital para reforzar la visión del tipo de edificación que debería construirse a futuro. El es útil, sobre todo cuando se habla de lotes existentes dentro de las ciudades. Lotes para edificaciones, parques ó un conjunto importante de viviendas, entre otros.

El estudio de suelo orienta la magnitud de la edificación que pudiese construirse y para los ingenieros especialistas es la base para el cálculo de la estructura futura de la edificación. No hay que engañarse, no todos los suelos son necesariamente iguales. Aunque estén cercanos.

Claro, cuando se trata de grandes extensiones de terrenos, aquellos señalados para la expansión de ciudades y donde se planificaran crecimientos a 15, 30, 50 ó más años no tiene sentido –por lo pronto- un estudio detallado del suelo; pero sí los estudios físico-naturales-ambientales que bien saben realizar los geógrafos con experticia en la planificación urbana.

Aquí se debería conseguir información útil referente a: tipos de usos del suelo (más allá de las variables, por su naturaleza), potencialidades, restricciones, áreas a preservar (y tipo), e incluso drenajes.

De este estudio deriva una orientación directa al planificador urbano.

Estos estudios se hicieron –en Cumaná- en FUNREVI (1993-1996) y en ALCAVI (1997-2004).

Resultados: Un lote de terreno (dentro de los centros poblados) con las características de sus suelos, la capacidad de soporte de los mismos y la información necesaria para el cálculo de las estructuras que se construirán en él, ya sean estas superficiales o subterráneas.

En el caso de extensiones amplias de terreno (expansión de ciudades) tendremos uno o varios grandes lotes, con sus potenciales de usos, sus capacidades –groso modo- de soporte y las características generales del movimiento del agua en su superficie.

En ambos casos nos ayuda a determinar no solo lo construible, sino la cantidad de población que pudiese ocupar esos espacios.

Todo lo anterior debería intentar concebirse en una base de datos a la altura de los avances tecnológicos de hoy en día. Aunque no es descartable, e incluso necesaria, la utilización en "físico" de esa información.

Como dije al principio, pudiese aparecer más información en los expedientes de Tierras. La señalada en este artículo es la que preferiblemente no debería de obviarse.